中报观察 | 卓越商企独立长路

来源：观点地产网
时间：2023-08-31 06:12:34

观点网8月30日，卓越商企服务公布了2023年中期业绩并召开了业绩说明会。

今年上半年，卓越商企服务集团营收约为人民币18.39亿元，较去年同期下降1.3%；毛利约为人民币3.93亿元，较去年同期的5.30亿元下降25.7%；归母净利润环比增长84.8%。

(资料图)

其中，自主业务中的基础物业服务收入同比提升了15.3%，业主增值服务收入同比提升了65.1%，而非业主增值服务收入主动压降62%，收入压降2.5亿元，毛利压降1.2亿元，去地产化基本完成。

期内公司净利润录得1.87亿元，相较去年同期的3.28亿元下降43%，股东应占利润1.7亿元，同比下降45.2%，净利润率从2022年同期的17.6%下降至10.2%。

对于业务布局，管理层表示依托1+1加x的目标区域业务均衡的发展战略，大湾区和长三角两个核心经济圈的业务占比64%，公司持续保持了第三方的业务独立性和商务物业赛道的优势。

独立发展

“稳健扩张、独立发展”，这八个字是卓越商企服务管理层在2023年中期业绩媒体发布会中对公司主要业绩数据的总结概括。

今年上半年，卓越商企营收约18.63亿元，环比增长10.5%，相较去年同期18.63亿元的营收下降1.3%，收入来源主要包括基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务。其中，商务物业占比57.1%，公共及工业物业占比13.4%，住宅物业占比14.6%，增值服务占比14.3%，其他服务占比0.6%，其中来自第三方的基本物业服务收入占总收入的51.5%。

非关联方收入占比提升10个百分点，占比接近9成，这是卓越商企服务上市以来的最高水平。相对应地，关联方的收入绝对值同比下降了1.8个亿，占比仅剩约一成，因此会导致营收同比的增幅下调10个百分点。完全来自于独立第三方的基础物业服务收入占比超过了6成。

“卓越商企在2023年上半年基本完成了非业主增值业务的区域地产化，极大程度上成为了一家独立发展的物业企业。”

数据来源：企业公告，观点指数整理

具体来看，卓越商企大头收入为基础物业管理服务收入，期内录得15.66亿元，同比增长15.3%，为总收入贡献了85.1%的份额。其中商务物业占比近7成，公共及工业物业收入增长163%。

对比去年同期，增值服务收入及其他业务收入均出现下滑。

业绩报告显示，其他业务收入主要来自金融服务和公寓租赁服务。期内其他收入录得1062万元，同比出现下降，主要由于金融服务的收入较去年同期减少约人民币1707万元。

增值服务收入方面，管理层表示物业公司今后能否独立健康发展，将是竞争中决胜千里的根本。因此，上半年卓越商企非业主增值服务收入主动压降62%，收入压降2.5亿元，毛利压降1.2亿元，去地产化基本完成。而业主增值服务大幅增长65.1%，在增值服务收入中的占比显著提升了27.4个百分点至41.1%。独立市场化的发展能力稳步加强。

物业行业毛利下行的大趋势下，卓越商企也难以独善其身。

报告期内，卓越商企毛利为3.93亿元，环比增长25.2%，较去年同期5.30亿元下降25.7%，毛利率从去年同期的28.4%下降至21.4%。

针对毛利率下滑，管理层做出解释：主要是因为公司的业务结构调整，主动压降关联方业务非业主增值服务的规模，导致整体毛利润率下降。关于应对措施，公司会从内部挖掘，提升毛利润率的潜力。

具体来看，基础物业管理服务的毛利率为19.7%，较去年同期下降3.7个百分点，主要是由于公司第三方外拓业务毛利率下降所致。

增值服务的毛利率为30.9%，较去年同期下降9.1个百分点，数据下降主要是基于报告期内公司主动压降非业主增值服务，从2022年同期的4.1亿降至1.55亿，而业主增值服务毛利率依然维持在33%以上。

其他业务的毛利率为42.5%，相较去年同期的73%下降30.5个百分点，主要是由于公寓租赁业务亏损和金融服务规模缩小，导致毛利率下降。

扩张赛道

业务规模方面，期内公司合约面积7330万平方米，同比增长约6.3%，合约项目数量688个；在管面积6042万平方米，同比增长约20.6%，在管项目数605个，其中来自第三方的在管物业面积占比达63.6%。

卓越商企的基础物业管理服务面向商务物业、公共与工业物业、住宅物业等多种业务类型。

该公司将商务物业作为发展的主航道，服务包括PM商业写字楼服务以及FM综合设施管理服务。

“从2023年上半年的收入结构来看，公司持续保持商务物业赛道的优势，期内基本物业收入15.6亿元，保持稳定增长，其中商务物业占比接近7成，体现出公司在商务物业赛道的突出优势。公共及工业物业收入大幅增长163%，通过收并购进一步增强公司在医疗物管领域的能力。”管理层在业绩会上指出。

主航道业务方面，通过战略客户深耕布局，保持商务物业赛道优势和第三方业务独立性。上半年其拓展的战略客户合同额为2.53亿元，战略客户保有率100%。